La valutazione alberghiera: insidie e opportunità

Pubblicato da Mino Reganato in Hotel · Domenica 26 Mag 2024 · 4:00
Tags: valutazione, alberghiera, immobiliare, alberghi

La valutazione alberghiera è un aspetto cruciale del settore alberghiero che influenza le decisioni di investimento, il posizionamento sul mercato e le strategie finanziarie. Capire come valutare accuratamente il valore di una proprietà alberghiera richiede un'analisi completa di vari fattori, dall'ubicazione alle tendenze di mercato, dalle prestazioni finanziarie alle considerazioni normative. Quando si tratta di valutare un hotel, è fondamentale tenere d'occhio le tendenze del settore per conoscerne l’andamento, ciò al fine di ottenere alcune prime notizie che rivelano il valore potenziale di una proprietà alberghiera, seppur in forma alquanto generica.

Un metodo abbastanza semplicistico per valutare un hotel è l'analisi comparativa con proprietà simili. Osservando l'andamento di hotel analoghi nello stesso segmento di mercato con le relative tariffe di vendita è possibile comprendere, la posizione dell’albergo in questione in termini di valore e trarne un punto di partenza per ipotizzare attraverso calcoli basati sul numero delle camere e servizi offerti, quale potrebbe essere a grandi linee, il ritorno economico e quindi i tempi di recupero dell’investimento. Fattori come i tassi di occupazione, le tariffe medie giornaliere e i ricavi per camera disponibile (RevPAR) possono fornire le prime informazioni su un primo processo di valutazione e percepire se vi sono elementi negativi che impattano sull’appeal della struttura. Nella prima fase di valutazione di un albergo, un’analisi molto empirica nella sua essenza ma che riesce a fornire dei dati interessanti potrebbe essere la verifica dell’andamento dell’offerta tariffaria sui portali riferita a periodi specifici, al fine di ottenere, approssimativamente, i valori di occupazione media e compararli con una struttura simile ubicata nelle vicinanze. In parole povere se il prezzo è costantemente su livelli di “bottom rate” ed ovviamente molto più basso rispetto alle strutture competitors dell’area se ne potrà dedurre che l’appeal della struttura è fortemente limitato, probabilmente per qualità di servizi o inefficienza gestionale e quindi il suo valore potrebbe non rispecchiare l’eventuale richiesta della proprietà.

A latere di ciò, le fluttuazioni del mercato immobiliare sono un fenomeno comune che possono avere un impatto significativo a causa dei continui cambiamenti dei prezzi degli immobili i quali unitamente alle dinamiche della domanda e dell'offerta e alle condizioni generali del mercato giocano un ruolo importante ai fini decisionali di una compravendita. Queste fluttuazioni possono essere influenzate da variazioni dei tassi di interesse, dalle condizioni economiche, dalle politiche governative e da ulteriori fattori esterni, dunque saperle interpretare e agire nel modo corretto è sostanziale per incorrere in operazioni disastrose, nel continuo turbinio dei mercati. In condizioni di mercato volatile ad esempio, è fondamentale rimanere flessibili, adattando le proprie strategie di investimento ed essere in grado di cambiarle rapidamente in risposta alle mutevoli tendenze e condizioni del mercato stesso. Alcuni casi della storia recente, sono serviti a gestire tragiche ed im”prevedibili” (per certi versi) situazioni di caduta del settore immobiliare come per la crisi del 2008 a causa del fallimento della Lehman Brothers dove il sistema finanziario Usa (che aveva molti soldi che rendevano poco) concedeva mutui anche a chi non aveva le garanzie di solvibilità altrimenti necessarie. Ebbene, alcuni investitori esperti non si sono lasciati prendere dal panico, riuscendo nel bel mezzo della crisi ad acquisire immobili di gran pregio a prezzi di gran lunga inferiori al loro valore effettivo. Hanno visto dunque un'opportunità quando altri vedevano un disastro grazie anche alla diversificazione del proprio portafoglio immobiliare tra diverse tipologie di immobili commerciali e altrettante località fuori dai confini del disastro.

Altre condizioni da non sottovalutare e che potrebbero disequilibrare l’aspetto valutativo sono attinenti alle normative vigenti sul territorio di ubicazione dove regolamenti urbanistici e disposizioni comunali dettano il modo in cui una proprietà potrà essere utilizzata come hotel. Progettare dunque eventuali variazioni o ampliamenti dell’immobile, in virtù dell’implementazione di nuovi servizi rispondenti alle aspettative dei mercati turistici potrebbe non essere possibile e ciò causerebbe una stagnazione dell’offerta dei servizi di un albergo (es. mancata creazione di zona benessere). È un elemento importante da valutare in sede di acquisizione, soprattutto a causa del continuo cambiamento delle abitudini dei potenziali Clienti. Anche le implicazioni fiscali possono influire sulla valutazione di un hotel. Le imposte sulla proprietà, le imposte sul reddito e altre tasse possono incidere sul valore complessivo dell'hotel. Essere consapevoli di queste considerazioni fiscali è importante per determinare il valore reale della proprietà.

La valutazione alberghiera come succitato, comporta dunque una serie di insidie e opportunità: dal cambiamento delle dinamiche di mercato immobiliare all'evoluzione delle preferenze dei consumatori sino alla conoscenza della gestione di un albergo e conoscerne dunque gli aspetti è essenziale. Il segreto è rimanere costantemente informato sulle tendenze del mercato turistico e anticiparne (laddove è possibile) le aspettative e il gradimento per certune offerte di servizi, unendo ciò ad azioni ottimali di valutazione alberghiera si potrebbe giungere a fornire una più precisa stima dell’immobile e confutare alcuni valori conferiti in modo alquanto discutibili.

Mino Reganato

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